在1997年前后，随着上海第一个都会型购物中心梅龙镇广场、地区型购物中心八佰伴IMM、嘉里不夜城几乎同时亮相，购物中心这一新兴商业业态便在魔都——上海开启了漫漫征程。此后，港汇、恒隆、新天地、正大、来福士、百联西郊、大宁、K11、IFC、浦东嘉里城等风格各异的购物中心层出不穷。
虽说，这些购物中心先锋在开业之初几乎全部不被看好，甚至面临当时优势百货企业的封杀与嘲笑。但自2011年开始，城市外扩加速，上海市级商圈数量进一步猛增，购物中心加速扩展，百货业发展步入下滑通道。
TIPS：目前全上海年销售额超过20亿元的百货店只有3家，超过20亿的购物中心则多达十来家。
再加上奥特莱斯在上海四处开花，除了百联青浦奥特莱斯业绩勇冠全国外，浦东佛罗伦萨小镇、米格天地、上海国际时尚中心、奕欧来分布于全市，百盛优客、飞洲国际等城市奥莱也相继兴起。
这让上海商业正呈现多维度、多元化的发展趋势。一方面，商业竞争日趋激烈;另一方面，特色创新的休憩型、娱乐型、生活型项目，都有各自的生存空间。在这个百家争鸣、百花齐放，同时也是物竞天择、大浪淘沙的年代。上海商业的中坚力量正厚积薄发积极创新应变，如K11、淮海755、百盛优客、大悦城、大宁国际商业广场、嘉亭荟、浦东嘉里城、IAPM、七宝万科广场。
据搜铺网统计数据显示，发展至目前，上海已拥有各类大中型商业项目超过200家。但同时，由于商场越来越多，分布越来越密，导致商圈分化在所难免，部分以传统中小型百货店为龙头的市级商圈出现衰退，比如淮海路、四川北路。即便是蝉联了近一个世纪的“中华第一商圈”——上海南京东路也由于多商圈分流而将宝座转让给了南京新街口。当然，如将南京东路加上南京西路，则整个大南京路依然是全国第一商圈。
一、上海历年店王类型&所属商圈比对
1、上海历年TOP12商场类型比对
事实上，在2000年之前，上海商业市场完全由百货店一统江湖，但1995前后萌芽的购物中心至2000年开始小试牛刀勉强进入十二强，并在2005年终于和百货平起平坐，2010年迎来拐点大幅反超百货，奥莱表现更是出众。
2015年则基本延续了2010年的格局，具有面积、硬件和体验多种优势的购物中心表现依然抢眼，但坪效仍然不如百货企业。
在此期间，整个行业主要呈现出两大趋势：1、单店规模越来越大，纯零售业态占比越来越低体验业态占比越来越高;2、外资企业占比较高占据半壁江山，本土百联强势，外地企业则只有万达一家入围。
2、上海历年TOP12商场所属商圈比对
细数上海历年商场总数，可以发现：
1995/1996年前后，全市已开业各类购物中心VS百货VS奥莱项目数量比约为5：100：0，总数约105;
2000/2001年前后，全市已开业各类购物中心VS百货VS奥莱项目数量比约为15：95：0，总数约110;
2005/2006年前后，全市已开业各类购物中心VS百货VS奥莱项目数量比约为45：80：3，总数约128;
2010/2011年，全市已开业各类购物中心VS百货VS奥莱项目数量比约为90：70：6，总数约166;
2015/2016年，全市已开业各类购物中心VS百货VS奥莱项目数量比约为200：50：10，总数约260。
而上海历年TOP12商场所属商圈也呈现出多商圈，去中心化，向内中环新兴商圈发展的趋势，但百货强店仍集中在市中心。
3、2015/2016年度上海店王构成&商圈分析
2015/2016年度上海店王构成分析
备注：以上表格中含2016的商业项目，其2015年业绩并未达到。只是根据今年日均营业额计算，预计2016或2017年有望达标。
目前，上海拥有大大小小购物中心200余家。不仅在总数上是百货的4倍，且在总业绩店王数量上购物中心也彻底碾压百货，但在坪效上上海百货业整体仍大大超过购物中心业。
据统计，在年营业额30亿以上的11家商场中，百货有2家，仍设百货主力店的购物中心有5家，可见百货业虽整体下滑但仍占有相当地位。而年营业额15亿以上的26家商场中，外资企业13家占据半壁江山，本土企业中百联独霸8席，过江龙万达占据3席。
2015/2016年度上海店王商圈分析
此外，针对店王最密集的六大主力商圈，搜铺网基于店王必须既强又大的标准筛选出了以下潜力新项目，以备后续观察：陆家嘴、南京西路、徐家汇、南京东路、五角场、淮海中路，其他新兴商圈如吴中路莘庄大宁的潜力项目更是多达数十个。从以上信息几乎不难猜测，在未来，上海商圈格局将持续大乱。
二、上海商业现状&发展趋势
上海是外资品牌入华后首选地带，相比于内地其他一些城市，上海的商业市场环境、资源与发展都有相对优越性。2015年，上海统一运营且达标的购物中心共有148家，较2014年净增19家。不过，购物中心经营质量并没有与数量同步增长。根据统计，年营业收入在10亿元以上的购物中心仅有35家，占全市已开业购物中心数量的23.6%，营业收入占购物中心营业总收入的71.2%。其中，年营业收入达30亿元以上的10家购物中心，占购物中心营业总收入的1/3。
不仅是购物中心经营出现两极化，在优质商圈中的商业与新城商业成长性上也出现差距。据统计，中心城区购物中心营业收入同比增长3.2%，浦东新区同比增长6.8%，城郊区同比增长5%，远郊区同比增长11.5%，高于中心城区购物中心增幅。
本图由业内专家王玮据上海购物中心协会数据制作
崇明、青浦、奉贤等远郊地带尚处于潜力城市，有较大成长空间，但大批开发商依然热衷在超负荷运转的中心城区前仆后继。据统计，去年，中心城区新开购物中心73家，面积805.2万平方米;浦东新区31家，面积358.4万平方米。青浦、奉贤、金山、松江等远郊区20家，建筑面积212.4万平方米;崇明县仍处在待建状态。
总体来看，上海购物中心业呈现出供应量激增，竞争激烈，购物中心业的营业总收入增幅下降的现象。而在未来，则将主要呈现出以下三大趋势：
1、限制商业设施过度建设
由于上海商业网点规划缺乏约束力，前几年上海商业设施建设过快，2008年至2013年，本市商业面积新增1810万平方米，其中尤以浦东和郊区的商业面积增量明显。2009-2013年，年平均增幅为5.96%。
这导致城市商业供过于求，使得商业同质化现象普遍。本市互联网等线上商业发展迅猛，使得在商业布局规划时不得不考虑对超大型和大型商业网点有所限制。因此新的规划提出，限制超大型和大型商业网点的过度建设，未来6年“年平均增长2.6%-3.66%”，几乎是“拦腰一刀”。
2、注重“内涵”的提升
同时，新一轮规划对商业建筑设施提出总量控制、存量优化的原则，注重商业经济质量的特色非常明显。规划提出，“中期2016至2020年，规划商业设施建筑总量控制在7000万-7500万平方米”;上海的商业中心更加强调功能定位、业态配比、品牌引进，特别是要“实现差异化发展，避免无序竞争和重复建设”。
未来上海将形成“市级商业中心、地区级商业中心、社区商业中心+特色商业街区”的“3+1”布局体系，鼓励发展新业态、新模式、新技术，推进产业高端化、集约化、服务化发展，增强集聚辐射功能，努力提升全球资源配置能力。
未来上海的商业不仅是外延的扩张，更是“内涵”的提升：未来商业将向消费和服务多样化发展，商业网点不仅限于商品买卖，其他如展示、体验、交往、娱乐、教育、休闲等功能将会增加，多元化、个性化经营更加发展，对设施空间载体将产生进一步的需求。
3、社区商业将受重视
此外，新型社区商业将扮演更加重要的角色。新型社区级商业中心具有多重功能，依据服务人口规模和服务半径，明确不同规模社区商业服务设施的配置标准;同时，合理配置菜市场、超市、便利店、药店、大众餐饮店等必备业态，拓展社区定点服务、预约咨询、上门服务、网订店取和“微生活”、“云社区”等新兴服务模式。在“立体化”的商业服务体系中，上海将变得更为宜居。
