一、 租赁合同对征收补偿事宜有明确约定
有的承租人在签订租赁合同时会和出租人约定,如遇国家征收搬迁费、过渡费、停产停业损失、装修装潢补偿归承租人等类似条款,如果有约定的,一般征收时按照约定补偿,如果出租人不按照约定给予补偿的,承租人可向法院提起合同纠纷诉讼。如连云港中级人民法院就审理过这么一个案例。
王某(出租方)与李某(承租方)签订《房屋租赁协议书》,约定将王某所有的仓库500平米出租给李某使用,双方除约定租期及租金等具体问题外,还特别约定“租赁因国家规划终止时,除生产设备及附件归乙方,对改造部分不能搬出或者损坏,以后凡是涉及拆迁赔偿等,均与乙方无关。”
合同签订后,李某经王某同意后将房屋改造为冷库并使用至今。后涉案房屋遭遇征收,李某向王某主张制冷机、冷库房、配电柜、冷却水塔等项目的拆迁补偿费用以及按面积计算搬家费、过渡费、停产停业损失等费用。双方协商未果诉至法院。
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一审法院认为:根据合同中约定“租赁因国家规划终止时,除生产设备及附件归乙方,对改造部分不能搬出或者损坏,以后凡是涉及拆迁赔偿等,均与乙方无关。”因此对李某主张的制冷机、冷库房、配电柜、冷却水塔等项目的拆迁补偿费用的诉讼请求予以支持。对于李某主张按面积计算搬家费、过渡费、停产停业损失的诉讼请求,一审法院法院未予支持。
王某不服一审判决上诉,二审法院维持了原判决。
从该案例的判决结果以及相关法律法规规定来看,拆迁时,如果租赁合同有明确约定承租人的补偿份额,那么,一般按照约定即可,如果出租人不按照约定给予其份额,承租人可以向人民法院提起民事诉讼,请求法院判决。
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二、 租赁合同对征收补偿事宜没有约定
如果承租人在租赁合同中没有约定征收补偿事宜,那么遇到拆迁如何处理呢?根据司法实践的经验来看,一般需要注意以下几点:
1、对于征收补偿款中的搬家费、停产停业损失和过渡费等费用,如承租人实际支出该部分费用或实际造成该部分损失,承租人可以向出租人主张分配该部分款项,此情形下,如果是协商不成诉诸法院,法院也是支持的。
2、对于装饰装修补偿费用,应区别能否拆除,对于能拆除的,多数情况下由承租人自行搬离。对于已经与租赁物形成一体的,如果合同尚未到期,那么承租人有权向出租人主张该部分补偿款项。如果合同到期后遭遇拆迁征收,需要看双方有没有约定,合同到期后装修装潢的归属问题,有约定则依约定,没有约定的原则上该部分归出租人所有。
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3、对于未到期的租金,承租人可向出租人主张退还该部分费用。其余费用,如双方无特殊约定,一般归出租人所有。
虽然*高院也有承租人直接向征收人提起行政诉讼,索要因征收可能对承租人造成房屋装修、搬迁费用及停产停业损失胜诉的案例,但是我国不是判例法国家,而且此类案例也不具有普遍性,举证也是很大的难题,所以建议承租人在承租时就在合同中约定清楚,如遇征收或其他不可抗力时,哪些权益归属承租人,避免日后发生矛盾;其次,在承租时*好查一下当地有无相关的征收公告或者土地批文,如果当地已经传出要征收的消息,则更需要警惕,尤其是租赁门面房或者厂房时,防止投资打水漂。