贾跃亭资产再流拍
继第一次拍卖无人问津之后,4月15日乐视控股(北京)有限公司持有的北京财富时代置业有限公司全部股权二次拍卖又以流拍告终。
二次拍卖流产。
阿里拍卖平台显示,该资产的处置单位是北京市第三中级人民法院,保证金为1.09亿元,加价幅度为10万元。评估价约为32.89亿元,此次起拍价为21.87亿元,较第一次的23.02亿起拍价降低了1.15亿。
截至4月15日上午,该拍卖共有五万余次围观,1人报名。根据拍卖规则,报名即意味着交纳了1.09亿元保证金。有业内人士表示,愿意交一个亿的保证金意味着竞拍者有很大兴趣,成交可能性很大,但最终没有竞价的原因不得而知。
此次拍卖的北京财富时代置业有限公司,旗下最主要的资产便是北京世贸工三,也是贾跃亭旗下被认为至今还尚具价值的资产。
资料显示,世茂工三总占地面积近4万平方米,其中建设用地面积近3万平方米,总建筑面积为21.2万平方米,标准层面积为1850平方米,包括商业、产权式酒店、智能写字楼等业态。
乐视控股在2016年5月,从世茂股份手中以合计29.72亿元的资金将包括世茂工三在内的北京财富时代置业有限公司收入麾下。但随着乐视系资金链危机爆发,世茂工三反复被质押以换取资金支持。
从2018年6月30至2019年4月4日,贾跃亭持有的乐视网股票数量减少了9155万股。贾跃亭此前通过邮件回复称,减少的股票是被司法处置用于偿还债务了。目前,贾跃亭仍然是乐视网的第一大股东及实际控制人。
如果这次世茂工三拍卖成功,可以减轻贾跃亭及乐视控股的一部分负债,但最终没人出手,或与背后贾跃亭复杂的债务问题不无关系。
据乐视网发布的2019年一季度业绩预告,受限于关联方欠款对公司整体资金面的影响,乐视网品牌、信誉持续受损,第一季度预亏1.95亿元至1.99亿元。
乐视网业绩快报显示,2018年净亏损20.26亿元。若2018年报告中乐视网的净资产为负,或是与2017年一样,再次被审计方出具“无法表示意见”的审计报告,乐视网届时将面临暂停上市的风险。
一、世贸工三再流拍,贾跃亭打6.6折卖楼,有人花1亿元报名却没出价
贾跃亭名下最值钱的资产,又一次流拍了。
4月15日上午10时,在阿里司法拍卖平台上,“北京财富时代置业有限公司的全部股权”这一项目结束了第二次拍卖。与三个月前首次拍卖的结果一样,依旧以流拍告终。
北京财富时代置业有限公司(下简称“北京财富时代”)是乐视控股(北京)有限公司的全资子公司,其资产中最重要的是名为“世茂工三”的地产项目,这也是贾跃亭旗下为数不多的至今仍具有价值的资产。
两次拍卖均流拍
公开信息显示,标的物的本轮估价为32.89亿元,起拍价21.87亿元,与三个月前23.02亿元的起拍价相比,降价幅度超过1亿元,与估价相比打了6.6折。
据标的物资产评估表显示,北京财富时代净资产评估价值为32.89亿元,其中28.95亿元为投资性房产,占总资产的88%,其中最重要的即位于三里屯的商业综合体世茂工三。2016年5月,贾跃亭豪掷近30亿元从世贸股份购得北京财富时代等公司的股权,成为了世茂工三的主人。
1月7日,北京财富时代首次进行拍卖,起拍价为23.02亿元,与32.89亿元的评估价相比,相当于打了七折。但24小时过去,虽然当时有近千人设置提醒关注,围观次数超过4万次,但最终没有竞拍者报名,该项目不得不流拍。
本轮拍卖自4月14日上午10时开始,截至拍卖结束,共计1100余人设置了提醒,近5万次围观。
本次拍卖稍显特殊的是,在拍卖开始前,居然有一个人报名参加。根据平台规定,报名参加拍卖需缴纳1.09亿元的保证金,如果在拍卖成交后反悔,交纳的保证金将不予退还。这位报名者交付1亿余元的保证金后,却全程没有出价,坐等拍卖结束。
按照阿里司法拍卖的流程,此次流拍后,三拍将变成变卖形式拍卖,或者当事人同意以物抵债,或者被执行人履约。进入变卖阶段,起拍价将再次降低,拍卖期也会延长至两个月。在两个月期间,一旦有人出价,变卖即进入24小时竞价倒计时。
此次报名参与拍卖却最终没有出价的人,或许在等待在下一次的变卖拍卖中,以更低的价格拿下世茂工三。
世贸工三的前世今生
世贸工三位于三里屯商业区,紧邻使馆区及CBD等黄金区域,坐拥北京市朝阳区工人体育场北路13号院3号楼、5幢地下一层部分商业及车位,总建筑面积超过21万平方米,包括商业、产权式酒店、智能写字楼等业态。
2016年贾跃亭高价购入该地块时,曾计划将世茂工三打造成乐视生态世界,在购物中心内设置体验式产品展示。离世茂工三不远,是北京国安的比赛主场工人体育场,收购北京财富时代后,贾跃亭还宣布向北京国安足球俱乐部注资20亿元。
有分析人士向媒体指出:“乐视2016年收购世茂工三时交易价格远超市场评估值,属于外行人收内行项目,没有客观长远考虑过项目的商业经营和利润回报。”
世茂工三与三里屯地段最繁华的太古里地区相距不到500米,却显得人气不足,收益能力远低于预期。虽然承接一部分太古里外溢的客流量,但进驻品牌、商场定位与太古里差异性太大,无法形成互补。在点评网站上,消费者对世茂工三商铺的点评都是“冷清”“萧条”。
就在收购北京财富时代后不久,乐视陷入资金困局。2016年末,乐视控股将世茂工三全部股权质押给了中信银行,获得约20亿元的融资。
2017年6月,曾传出乐视控股出售世茂工三的消息。乐视控股发布公开声明表示,乐视控股拟出售旗下世茂工三项目,目前正在与国内多方具有诚意的交易伙伴接洽谈判。
据经济观察网报道,乐视主动找到万科,报价40亿元出售世茂工三项目。但通过综合评估和尽调后,万科的出价不超过20亿元。乐视方面最终没有接受这一价格,谈判终止。当时,该项目已经质押给中信银行,售出后还要扣除质押利率成本,如果接受万科的出价,意味着要承担一笔数额巨大的亏损。
二、买亏了还卖不出去,贾跃亭的世茂工三再次流拍
经历过一次流拍后,贾跃亭的世茂工三昨天被再度拍卖。但在今天上午10点拍卖结束前,这个“万众瞩目”的大楼连一次竞买报价都没收到,注定再度流拍。
世茂工三位于朝阳区工人体育场北路上,地处北京最时尚、最繁荣的三里屯商圈。
但这样的地段并没能帮助贾跃亭。过去三年,世茂工三一直风雨飘摇。
公开信息显示,“世茂工三”原是世茂集团耗资30亿元打造的综合体,包含品牌商业、写字楼。2016年5月,世茂股份将其转让给乐视控股,交易价款合计29.72亿元。
接手之后,乐视也曾豪言壮语,计划将其打造成拥有乐视生态世界、产品展示等功能体的项目。但一切都没来得及开始,就结束了。拿到该项目3个月后,世茂工三就被抵押给中信银行,主债权数为17.54亿元,债务履行期限为7年。这则消息还是通过法院公开的司法鉴定评估报告得知的。
此后几年,该项目曾多次传出有意出售的消息,直到今年1月,世茂工三被公开拍卖。该项目虽然评估价为32.89亿元,但1月的起拍价则降到了23.02亿元,缩水约3成。即便如此,仍没能获得竞买报价,终于流拍。
4月14日,世茂工三再度被公开拍卖,起拍价为21.87亿元。虽然起拍价下调了一个多亿,但结局未变。更讽刺的是,5万多人围观,只有1人报名,0个竞买记录。
地处三里屯黄金地段,又包含写字楼业态、商业零售业态和复式公寓多种业态,为什么世茂工三就卖不出去?
“原因不是价格高低,而是机构投资者看不到这个项目的投资价值,没有稳定的现金流,自然不会有人出价。投资者看不到机遇,看到的都是风险和挑战。”第一太平戴维斯华北区助理董事 研究部负责人李想说,世茂工三最主要的问题是经营差:写字楼的部分面积已散售,集中在小业主手中,管理困难;商业零售业态主要是餐饮、儿童教育等,品牌相对平庸;复式公寓面向周边办公的外籍人士,经营虽然相对较好,但也不是现金流的主要来源。“三里屯商圈是潮流之地。如果做中低商业业态,根本不可能吸引客流。”他说。
大势近来其实不错。北京大宗存量物业市场去年开始很活跃,今年一季度共录得6宗大宗物业成交,成交金额合计高达人民币112.79亿元,主要集中在写字楼项目上。综合来说,这些成交的项目或存在物业管理优势,能产生稳定的现金流;或存在升值空间和潜力。不过,世茂工三“完美”地把这两点避开了。
工体三里屯的优越位置让这一地段的写字楼项目一直很受追捧。最典型的例子就是旁边的盈科中心了。近几年,盈科中心虽然数度易手,但总让市场惊叹。
此前改造中的盈科中心
2014年,李嘉诚之子李泽楷旗下的盈大地产以9.28亿美元(约合57.5亿元人民币)出售北京盈科中心。“出售之后,盈科中心改造升级,原来的百货也撤出变成办公空间,引来更多高质量公司入驻,租金水平一下子大幅提升。”李想说。到去年底该项目转手卖给链家左晖旗下的北京愿景明德管理咨询有限公司时,成交价格已达到约105亿元,资本价值升值近一倍。
“经营运营、管理、升值潜力是决定世茂工三命运的关键,两次流拍一点也不意外,这是必然的结果。”他说。
回头看世贸与乐视三年前的那次交易。“老牌地产大哥”世贸堪称完胜,既把糟糕的项目顺利转手,又拿到近30亿元。
当年的贾跃亭,或许不觉得这单交易亏了。毕竟,那时的乐视顺风顺水,轻而易举便能融来大笔资金。但世事难料,跨足房地产竟成其一大败笔,不仅没能盘活资产,反倒被资产拖累。
三、买亏了还卖不出去,贾跃亭的世茂工三再次流拍
经历过一次流拍后,贾跃亭的世茂工三昨天被再度拍卖。但在今天上午10点拍卖结束前,这个“万众瞩目”的大楼连一次竞买报价都没收到,注定再度流拍。
世茂工三位于朝阳区工人体育场北路上,地处北京最时尚、最繁荣的三里屯商圈。
但这样的地段并没能帮助贾跃亭。过去三年,世茂工三一直风雨飘摇。
公开信息显示,“世茂工三”原是世茂集团耗资30亿元打造的综合体,包含品牌商业、写字楼。2016年5月,世茂股份将其转让给乐视控股,交易价款合计29.72亿元。
接手之后,乐视也曾豪言壮语,计划将其打造成拥有乐视生态世界、产品展示等功能体的项目。但一切都没来得及开始,就结束了。拿到该项目3个月后,世茂工三就被抵押给中信银行,主债权数为17.54亿元,债务履行期限为7年。这则消息还是通过法院公开的司法鉴定评估报告得知的。
此后几年,该项目曾多次传出有意出售的消息,直到今年1月,世茂工三被公开拍卖。该项目虽然评估价为32.89亿元,但1月的起拍价则降到了23.02亿元,缩水约3成。即便如此,仍没能获得竞买报价,终于流拍。
4月14日,世茂工三再度被公开拍卖,起拍价为21.87亿元。虽然起拍价下调了一个多亿,但结局未变。更讽刺的是,5万多人围观,只有1人报名,0个竞买记录。
地处三里屯黄金地段,又包含写字楼业态、商业零售业态和复式公寓多种业态,为什么世茂工三就卖不出去?
“原因不是价格高低,而是机构投资者看不到这个项目的投资价值,没有稳定的现金流,自然不会有人出价。投资者看不到机遇,看到的都是风险和挑战。”第一太平戴维斯华北区助理董事 研究部负责人李想说,世茂工三最主要的问题是经营差:写字楼的部分面积已散售,集中在小业主手中,管理困难;商业零售业态主要是餐饮、儿童教育等,品牌相对平庸;复式公寓面向周边办公的外籍人士,经营虽然相对较好,但也不是现金流的主要来源。“三里屯商圈是潮流之地。如果做中低商业业态,根本不可能吸引客流。”他说。
大势近来其实不错。北京大宗存量物业市场去年开始很活跃,今年一季度共录得6宗大宗物业成交,成交金额合计高达人民币112.79亿元,主要集中在写字楼项目上。综合来说,这些成交的项目或存在物业管理优势,能产生稳定的现金流;或存在升值空间和潜力。不过,世茂工三“完美”地把这两点避开了。
工体三里屯的优越位置让这一地段的写字楼项目一直很受追捧。最典型的例子就是旁边的盈科中心了。近几年,盈科中心虽然数度易手,但总让市场惊叹。
此前改造中的盈科中心
2014年,李嘉诚之子李泽楷旗下的盈大地产以9.28亿美元(约合57.5亿元人民币)出售北京盈科中心。“出售之后,盈科中心改造升级,原来的百货也撤出变成办公空间,引来更多高质量公司入驻,租金水平一下子大幅提升。”李想说。到去年底该项目转手卖给链家左晖旗下的北京愿景明德管理咨询有限公司时,成交价格已达到约105亿元,资本价值升值近一倍。
“经营运营、管理、升值潜力是决定世茂工三命运的关键,两次流拍一点也不意外,这是必然的结果。”他说。
回头看世贸与乐视三年前的那次交易。“老牌地产大哥”世贸堪称完胜,既把糟糕的项目顺利转手,又拿到近30亿元。
当年的贾跃亭,或许不觉得这单交易亏了。毕竟,那时的乐视顺风顺水,轻而易举便能融来大笔资金。但世事难料,跨足房地产竟成其一大败笔,不仅没能盘活资产,反倒被资产拖累。
四、无人接盘,贾跃亭32亿资产降价却流拍,乐视的28亿债务能否追回?
自从4月初乐视网对外曝光有退市风险后,其和贾跃亭的恩怨情仇就再次吸引引发了人们的关注。根据乐视的审计结果预计,其目前的净资产为负数,一旦核实乐视网将迎来退市结果。而贾跃亭如今还有28亿的债务尚未归还给乐视,其名下价值32亿元的资产却在4月15日流拍。
32亿资产再度流拍
贾跃亭在2017年卸任乐视董事长职位后,其在国内的大部分资金都贬值严重。北京财富时代是目前贾跃亭所持有的少见优质资产,其是一家地产公司,拥有位于北京朝阳区的优质地产项目,主体为一座商务写字楼,和使馆区紧密相连。贾跃亭在2016年时用29.6亿元的价格收购了该公司,原先计划用作乐视的新大楼,在贾跃亭离国前因为债务问题将其质押。
北京财富时代被质押之后,随着贾跃亭延期还款,进入了司法程序,根据相关机构的评估,贾跃亭名下的该笔资产价值约为32亿元。今年年初时其曾经进行过一次拍卖,当时的起拍价为23亿元,和其估值相比,价格较低,却无人参与。在4月14日时,北京财富时代开始了第2次的拍卖,在持续了一天的时间后,其再度流拍。
此次的拍卖价格比较发生在1月份的拍卖价格下降了2亿元,标价为21亿元,虽然吸引到了1名卖家参与拍卖,却最终没有能达成协议,该笔资产再度流拍。对于乐视和它的相关债权人来说,这并不是一个好消息,因为贾跃亭目前的资产主要都在国内,具体说来是指法拉第未来。这个吸引过许家印投资的项目如今再度获得投资,却难以成为乐视的救命稻草。
乐视的难题,难获债款
乐视网在2018年中亏损了6.2亿元,更大的难题是其净资产状况。乐视网在2017年的审计中就被标记为负资产状况,而目前的审计显示2018年的乐视可能再度出现同样的情况。两年的负资产将使得乐视面临暂停上市的风险,除了和债权人商议增加还款时间外,收回贾跃亭的28亿债款也是解决问题的思路,但是难度却很大。
首先是贾跃亭在国内的资产难以兑现,北京财富时代的拍卖迟迟不能成交,而贾跃亭持有的乐视股票本身价值就低。其次是贾跃亭手中的法拉第未来股权,其估值较高,却因为是在美国境内,乐视网很难通过司法途径解决。而法拉第未来在国内的资产都被贾跃亭划分给先后两任投资者,许家印拿走了在国内的工厂,而如今的投资者九城朱骏拥有在国内的经营权。
在贾跃亭的32亿资产流拍后,乐视的情况愈发紧急,难以追回贾跃亭的债务,双方并未取得进展。其结果如何,让我们拭目以待。